住宅ローンは変動か固定か——金利予想ではなく「家計の体力」で決める

住宅ローンを組むとき、ほぼすべての方が突き当たる問いがあります。「変動と固定、どちらがいいのか」。ネットにも店頭にも情報はあふれているのに、調べるほど答えが遠のく——そんな感覚をお持ちではないでしょうか。

答えが出ない理由は、はっきりしています。多くの議論が「これから金利がどうなるか」という予想を土台にしているからです。最初に正直にお伝えします。将来の金利がどうなるか、私には分かりません。金融の現場に長くいた私でも、です。そして、断定的に予想してみせる人がいたら、その断定こそ疑ってよいと思います。

ではどう決めるのか。この記事では、予想の当て物から降りて、「わが家の家計」という確実に分かるものから決める方法をお渡しします。

01金利の行方は、プロでも当てられない

まず前提の確認です。将来の金利は、経済情勢、物価、政策など無数の要因で動きます。専門家の見通しが分かれるのは日常ですし、数年前の予想を振り返れば、外れた予想はいくらでも見つかります。悪意ではなく、それだけ予測が難しい対象なのです。

ここから導かれる結論はひとつ。当たるか分からない予想を、数十年の返済計画の土台にしないということです。「上がりそうだから固定」「当面は上がらなさそうだから変動」という決め方は、どちらの結論であっても、外れたら崩れる計画を組んでいることになります。

幸い、予想に頼らない決め方があります。問いを「金利はどうなるか」から「金利が上がったとき、わが家は耐えられるか」に置き換えるのです。前者は誰にも分かりませんが、後者はご自身の家計を見れば分かります。

02「家計の体力」をどう測るか

家計の体力とは、返済額が増える事態になっても生活と貯蓄を守れる余裕のことです。次の観点で確認してみてください。

• 毎月の返済額が今より増えたと仮定しても、貯蓄を続けられるか
• 収入に対して返済額の割合が小さく、増額を吸収する余白があるか
• 教育費の山など、返済期間中に重なる大きな支出はいつ来るか
• いざというときに取り崩せる貯蓄が、生活費の一定期間分あるか
• 共働きなど、収入の口がひとつ止まっても家計が回る構造か

これらに余裕を持って頷けるなら、金利上昇という不確実性をある程度引き受けられる家計、つまり変動型を検討できる体力があると言えます。逆に、現在の返済額でぎりぎりなら、上昇時に打つ手がありません。その場合、不確実性を自分で抱えるべきではありません。

03変動を選ぶなら——「上がったら」を先にシミュレーションする

体力に余裕があり変動型を選ぶ場合でも、条件があります。金利が上がった場合の返済額を、借りる前に試算しておくことです。

金融機関のシミュレーションでは、金利を自分で動かして返済額の変化を確かめられます。今の水準だけでなく、上がった場合を複数パターン試し、「この返済額になっても、わが家は貯蓄を続けられるか」を確認してください。数字は縁起の悪い想像ではなく、備えの道具です。

そのうえで、浮いたお金の扱いを決めます。変動型は一般に、同じ時期の固定型より当初の返済額が軽くなる傾向があります。この差額を生活水準に回してしまうと、上昇時の余力が残りません。差額は使わず、貯蓄に回して「上昇に備える基金」にする。これをセットにできる家計だけが、変動型の利点を安全に受け取れます。

04固定を選ぶなら——「安心を買う保険料」と整理する

一方の固定型は、返済額が変わらないという確実性を手に入れる選択です。同じ時期の変動型より返済額が重くなりやすい傾向はありますが、その差額は損ではなく、返済額が一生変わらない安心に支払う保険料だと整理できます。

保険料と考えれば、判断基準も明確になります。生命保険で保障を買うのと同じで、家計に不確実性を抱える余力が小さい人ほど、保険の価値は大きい。教育費の山が近い、収入の変動が読みにくい、あるいは金利のニュースのたびに不安になる性格だ——そういう方にとって、固定型の「保険料」は十分に払う価値があります。

逆に言えば、固定型を選んで後から「変動にしておけば安かったのに」と振り返るのは、事故がなかった年に保険料を悔やむようなものです。安心という機能は、ちゃんと受け取っているのです。

05選んだ後にも、選択肢は残っている

もうひとつ、肩の力を抜いていただきたい事実があります。変動か固定かは、一度きりの後戻りできない選択ではありません。

多くのローンでは、借りた後も借り換えや金利タイプの変更、繰上返済といった手段が残されています。家計に余裕が生まれたら繰上返済で元本を減らす、状況が変わったら借り換えを検討する——後から打てる手は複数あります。もちろん、借り換えには諸費用がかかり、いつでも有利にできるとは限りません。それでも「間違えたら終わり」ではないと知っておくだけで、最初の選択を必要以上に恐れずに済みます。

ここで、売る側の内側の話もしておきます。私が信用金庫にいた頃、住宅ローンは金融機関同士の競争が激しい商品でした。だからこそ、窓口でのおすすめには、その金融機関の事情も混ざります。どのタイプを勧められたかより、「上がったときのシミュレーションを一緒にしてくれたか」を、担当者を見極める目安にしてください。

06まとめ——予想ではなく、体力と備えで決める

変動か固定かの判断軸を、3つに絞って再掲します。

• 金利の行方は誰にも分からない。予想ではなく「上がったとき耐えられるか」という家計の体力で決める
• 変動を選ぶなら、上昇時の試算と、差額を貯蓄に回す備えをセットにする
• 固定の上乗せ分は「安心を買う保険料」。体力に不安があるなら、払う価値のある保険料と考える

どちらを選んでも、借りた後に打てる手は残っています。当てられない未来を当てようとせず、確かめられる自分の家計から決める。それが、数十年の返済を安心して歩くための、いちばん堅実な道だと私は考えています。